預(yù)見(jiàn)2023：《2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全景圖譜》（附市場(chǎng)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展趨勢(shì)等）
發(fā)布時(shí)間：2022-12-07 作者：創(chuàng)始人 點(diǎn)擊量：0
2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全景圖譜
行業(yè)概況
1、定義
房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)用途的不同，主要分為住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)。住宅房地產(chǎn)是指用以居住的地產(chǎn)，包括普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式;商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式;產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的新型房地產(chǎn)形式。
2、產(chǎn)業(yè)鏈剖析：產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)市場(chǎng)龐大
隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在帶動(dòng)一個(gè)城市GDP增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)產(chǎn)業(yè)也隨之壯大。產(chǎn)業(yè)鏈主要分為上中下三個(gè)階段，房地產(chǎn)上游主要包括土地供應(yīng)、建筑材料、工程機(jī)械三個(gè)環(huán)節(jié);中游產(chǎn)業(yè)鏈包括工程咨詢(規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)等)、施工建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三個(gè)環(huán)節(jié);下游主要包括裝飾裝修、物業(yè)管理兩個(gè)環(huán)節(jié)。其中，上游的土地供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府部門(mén)主導(dǎo)。
行業(yè)發(fā)展歷程：行業(yè)正處于規(guī)范調(diào)整期
1998年住房市場(chǎng)化改革完全推開(kāi)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，隨著住房建設(shè)的快速發(fā)展，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響愈發(fā)不容忽視。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)展以來(lái)主要經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：
(1)萌芽階段(1978-1998年)。在改革開(kāi)放前二十年的時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展停滯不前，雖然政府當(dāng)時(shí)進(jìn)行了多方面的嘗試，但是效果不大。
(2)起步發(fā)展階段(1998-2002年)。1998年標(biāo)志著我國(guó)福利化分房制度的徹底結(jié)束和住房制度改革市場(chǎng)化的正式開(kāi)始，至此，我國(guó)住房制度發(fā)生本質(zhì)性變化。金融業(yè)改革和國(guó)外資本介入為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)資金支持，同時(shí)外資流入帶來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓和辦公樓的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)一步擴(kuò)大。
(3)快速發(fā)展階段(2002-2009年)。2003年房地產(chǎn)業(yè)被列為我國(guó)經(jīng)濟(jì)性支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資大幅增加，房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在此時(shí)期的一些表現(xiàn)，國(guó)家逐漸加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸控制，靈活調(diào)整房貸利率等促進(jìn)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
(4)頻繁調(diào)控階段(2009-2013年)。針對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家頻繁出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，進(jìn)一步強(qiáng)化差異化住房信貸政策，嚴(yán)格控制對(duì)非首套房的信貸政策，抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。國(guó)八條和新國(guó)五條出臺(tái)，各大城市相繼頒布限購(gòu)限貸政策，企圖控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
(5)調(diào)整規(guī)范階段(2013年至今)。2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的提出為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年強(qiáng)調(diào)綜合運(yùn)用金融財(cái)稅等手段“加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。2021年樓市“新禁令”提出嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸供需雙方規(guī)模，避免炒房行為抬高房?jī)r(jià)。一系列政策表明，未來(lái)長(zhǎng)期的一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入調(diào)整規(guī)范階段，將是一個(gè)長(zhǎng)期的國(guó)家策略，也是未來(lái)很多年的一個(gè)長(zhǎng)期的制度頂層設(shè)計(jì)。
行業(yè)政策背景：頻繁調(diào)控，保證健康發(fā)展
自20世紀(jì)90年代土地使用權(quán)出讓制度的確立以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了多次重大政策調(diào)控?？傮w來(lái)講，房地產(chǎn)刺激與打壓政策對(duì)房地產(chǎn)投資相應(yīng)地形成激勵(lì)與遏制的作用，即房地產(chǎn)的供給與房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向一致。
1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，并拉開(kāi)了以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革。調(diào)控效果激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。
2003年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。該政策極大的推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。同時(shí)，為抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，國(guó)務(wù)院等部門(mén)出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，又稱“老國(guó)八條”等政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在各類政策下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于頻繁調(diào)控期。
2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購(gòu)房者信貸等方面。國(guó)家、地區(qū)的各項(xiàng)規(guī)劃與政策中也在強(qiáng)調(diào)要“房住不炒”的定位。
2021年，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房企提出三道紅線政策，開(kāi)始在全國(guó)實(shí)施。三道紅線即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。
行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增速有所減緩
由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格調(diào)控，從開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的增速上來(lái)看，2010-2015年期間，增速總體呈現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢(shì);2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始反彈，2016-2019年期間，增速有所回升;由于疫情及房地產(chǎn)行業(yè)整體下行等原因，2020年及2021年增速開(kāi)始下降。截至2022年8月份，2022年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模為9.1萬(wàn)億元。
在開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增速減緩的背景下，房企也面臨較大銷售和資金壓力，加之“保交付”等政策影響，房企新開(kāi)工意愿持續(xù)下降。2022年1月至8月，房企新開(kāi)工面積規(guī)模為8.51億平方米，同比大幅下降37%，與2020年同時(shí)期相比下降39.2%。
2、全國(guó)商品房銷售面積與銷售金額規(guī)模上升減慢
總體來(lái)看，我國(guó)商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。2017年我國(guó)商品房銷售面積突破16億平方米，銷售金額突破13萬(wàn)億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區(qū)間，其中銷售面積的上升幅度較小，銷售金額保持一定的上升規(guī)模。截至2022年8月份，我國(guó)商品房銷售面積為8.79億平方米，銷售金額為8.6億元。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)
2014-2020年期間，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，2018年突破80萬(wàn)億元，與此同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率也處于持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)之中，由2014年77%的負(fù)債率上升至2020年80.7%。
4、房地產(chǎn)景氣指數(shù)有所下降
從房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣度來(lái)看，2016-2019年，全國(guó)房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2020Q1由于新冠疫情的影響，行業(yè)總體景氣指數(shù)有所下降。隨著疫情逐漸得到控制，全國(guó)房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)不斷回升，2020Q4為118.2%。2021年第二季度開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)有所下降，2022Q2為98.5%。
5、2022年共10家房企暴雷
在近幾年政府宏觀調(diào)控收緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)依舊處于高速擴(kuò)張之中，沒(méi)有及時(shí)調(diào)整好經(jīng)營(yíng)規(guī)模與擴(kuò)張速度，不少企業(yè)陷入資金鏈斷裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出現(xiàn)危機(jī)拉開(kāi)了房企集體暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正榮、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世貿(mào)、融創(chuàng)等龍頭房企。
行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局
1、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：廣東與江蘇商品房銷售面積領(lǐng)先
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)31省市商品房銷售面積排在前五位的分別是江蘇省、廣東省、山東省、四川省、河南省。其中，江蘇省、山東省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增長(zhǎng)為正，2021年江蘇省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.2%，安徽省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)9.7%;廣東省、河南省、浙江省同比增長(zhǎng)為負(fù)，2021年廣東省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)-6%，河南省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)-5%。同時(shí)可以觀察得到，城市之間商品房銷售面積梯級(jí)分布較為明顯，如2021年排名第十的上海商品房銷售面積為1880萬(wàn)平方米，與江蘇省相差14671萬(wàn)平方米。
2、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：各環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)者眾多
房地產(chǎn)行業(yè)擁有著復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，市場(chǎng)參與者眾多，每個(gè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者各不相同。通過(guò)計(jì)算該環(huán)節(jié)企業(yè)2021年?duì)I收占該環(huán)節(jié)所有上市企業(yè)的營(yíng)收總和來(lái)得到市場(chǎng)份額占比。中游環(huán)節(jié)中，在工程咨詢方面，太極實(shí)業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位，市場(chǎng)份額接近三分之一，其次是華建集團(tuán)，為11%;在建設(shè)施工方面，中國(guó)建筑占據(jù)了絕對(duì)的市場(chǎng)地位，市場(chǎng)份額占比接近四分之三，其次是上海建工與陜西建工;在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，由于該環(huán)節(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者眾多，因此龍頭企業(yè)的絕對(duì)地位不明顯，前三名分別是綠地控股、碧桂園與萬(wàn)科A，其中綠地控股市場(chǎng)份額為8%。
行業(yè)發(fā)展前景及趨勢(shì)預(yù)測(cè)
1、堅(jiān)持“房住不炒”的定位與轉(zhuǎn)型升級(jí)
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以來(lái)，國(guó)家層面及各省市陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。目前，全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市均對(duì)“十四五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了發(fā)展目標(biāo)及方向。其中，有部分地區(qū)對(duì)“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃了具體目標(biāo)，例如江西省在《江西省“十四五”住房城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》中指出完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12500億元，江西指出在“十四五”期間完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12500億元，黑龍江提出城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到385平方米;部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃了發(fā)展方向，例如福建省在《福建省“十四五”規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》指出要堅(jiān)持房住不炒，加快形成多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房體系。
另外一方面，隨著中國(guó)進(jìn)入碳達(dá)峰碳中和關(guān)鍵窗口期，低碳經(jīng)濟(jì)將成為各行各業(yè)未來(lái)重要的發(fā)展機(jī)遇之一。而房地產(chǎn)行業(yè)作為綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，尤其是目前正面臨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的“陣痛期”，低碳發(fā)展無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)線邏輯，更將成為突破行業(yè)困局的全新機(jī)遇。在“雙碳”政策的助推下，借助數(shù)字化技術(shù)向低碳發(fā)展轉(zhuǎn)型，無(wú)疑將成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的新風(fēng)口，是實(shí)現(xiàn)告別“高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)”的“舊三高”模式，邁向“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”的“新三高”發(fā)展關(guān)鍵所在。
2、預(yù)期2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸修復(fù)
2022年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)傳導(dǎo)作用的滯后顯現(xiàn)等因素影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度繼續(xù)下行。在市場(chǎng)景氣度加速下行背景下，為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2022年以來(lái)中央多次釋放維穩(wěn)信號(hào)，將“保交樓”作為下半年工作重點(diǎn)之一，具體措施包括設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合和重組等方式，參與問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活及困難房企救助等紓困工作等，但“房住不炒”仍為政策主基調(diào)。
在房地產(chǎn)政策相對(duì)平穩(wěn)的條件下，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(No.19·2022)》預(yù)計(jì)，全年商品房銷售面積將增速回落，增長(zhǎng)1.7%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下降，增長(zhǎng)0.8%，住宅開(kāi)發(fā)投資由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降0.2%;在土地價(jià)格上漲的情況下，銷售均價(jià)將保持小幅上漲，全年增長(zhǎng)2.8%。
更多行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)請(qǐng)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、政策研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、IPO業(yè)務(wù)與技術(shù)撰寫(xiě)、IPO工作底稿咨詢等解決方案。
預(yù)見(jiàn)2023：《2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全景圖譜》（附市場(chǎng)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展趨勢(shì)等）
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2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全景圖譜
行業(yè)概況
1、定義
房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)用途的不同，主要分為住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)。住宅房地產(chǎn)是指用以居住的地產(chǎn)，包括普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式;商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式;產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的新型房地產(chǎn)形式。
2、產(chǎn)業(yè)鏈剖析：產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)市場(chǎng)龐大
隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在帶動(dòng)一個(gè)城市GDP增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)產(chǎn)業(yè)也隨之壯大。產(chǎn)業(yè)鏈主要分為上中下三個(gè)階段，房地產(chǎn)上游主要包括土地供應(yīng)、建筑材料、工程機(jī)械三個(gè)環(huán)節(jié);中游產(chǎn)業(yè)鏈包括工程咨詢(規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)等)、施工建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三個(gè)環(huán)節(jié);下游主要包括裝飾裝修、物業(yè)管理兩個(gè)環(huán)節(jié)。其中，上游的土地供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府部門(mén)主導(dǎo)。
行業(yè)發(fā)展歷程：行業(yè)正處于規(guī)范調(diào)整期
1998年住房市場(chǎng)化改革完全推開(kāi)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，隨著住房建設(shè)的快速發(fā)展，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響愈發(fā)不容忽視。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)展以來(lái)主要經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：
(1)萌芽階段(1978-1998年)。在改革開(kāi)放前二十年的時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展停滯不前，雖然政府當(dāng)時(shí)進(jìn)行了多方面的嘗試，但是效果不大。
(2)起步發(fā)展階段(1998-2002年)。1998年標(biāo)志著我國(guó)福利化分房制度的徹底結(jié)束和住房制度改革市場(chǎng)化的正式開(kāi)始，至此，我國(guó)住房制度發(fā)生本質(zhì)性變化。金融業(yè)改革和國(guó)外資本介入為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)資金支持，同時(shí)外資流入帶來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓和辦公樓的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)一步擴(kuò)大。
(3)快速發(fā)展階段(2002-2009年)。2003年房地產(chǎn)業(yè)被列為我國(guó)經(jīng)濟(jì)性支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資大幅增加，房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在此時(shí)期的一些表現(xiàn)，國(guó)家逐漸加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸控制，靈活調(diào)整房貸利率等促進(jìn)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
(4)頻繁調(diào)控階段(2009-2013年)。針對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家頻繁出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，進(jìn)一步強(qiáng)化差異化住房信貸政策，嚴(yán)格控制對(duì)非首套房的信貸政策，抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。國(guó)八條和新國(guó)五條出臺(tái)，各大城市相繼頒布限購(gòu)限貸政策，企圖控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
(5)調(diào)整規(guī)范階段(2013年至今)。2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的提出為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年強(qiáng)調(diào)綜合運(yùn)用金融財(cái)稅等手段“加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。2021年樓市“新禁令”提出嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸供需雙方規(guī)模，避免炒房行為抬高房?jī)r(jià)。一系列政策表明，未來(lái)長(zhǎng)期的一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入調(diào)整規(guī)范階段，將是一個(gè)長(zhǎng)期的國(guó)家策略，也是未來(lái)很多年的一個(gè)長(zhǎng)期的制度頂層設(shè)計(jì)。
行業(yè)政策背景：頻繁調(diào)控，保證健康發(fā)展
自20世紀(jì)90年代土地使用權(quán)出讓制度的確立以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了多次重大政策調(diào)控?？傮w來(lái)講，房地產(chǎn)刺激與打壓政策對(duì)房地產(chǎn)投資相應(yīng)地形成激勵(lì)與遏制的作用，即房地產(chǎn)的供給與房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向一致。
1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，并拉開(kāi)了以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革。調(diào)控效果激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。
2003年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。該政策極大的推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。同時(shí)，為抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，國(guó)務(wù)院等部門(mén)出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，又稱“老國(guó)八條”等政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在各類政策下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于頻繁調(diào)控期。
2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購(gòu)房者信貸等方面。國(guó)家、地區(qū)的各項(xiàng)規(guī)劃與政策中也在強(qiáng)調(diào)要“房住不炒”的定位。
2021年，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房企提出三道紅線政策，開(kāi)始在全國(guó)實(shí)施。三道紅線即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。
行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增速有所減緩
由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格調(diào)控，從開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的增速上來(lái)看，2010-2015年期間，增速總體呈現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢(shì);2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始反彈，2016-2019年期間，增速有所回升;由于疫情及房地產(chǎn)行業(yè)整體下行等原因，2020年及2021年增速開(kāi)始下降。截至2022年8月份，2022年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模為9.1萬(wàn)億元。
在開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增速減緩的背景下，房企也面臨較大銷售和資金壓力，加之“保交付”等政策影響，房企新開(kāi)工意愿持續(xù)下降。2022年1月至8月，房企新開(kāi)工面積規(guī)模為8.51億平方米，同比大幅下降37%，與2020年同時(shí)期相比下降39.2%。
2、全國(guó)商品房銷售面積與銷售金額規(guī)模上升減慢
總體來(lái)看，我國(guó)商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。2017年我國(guó)商品房銷售面積突破16億平方米，銷售金額突破13萬(wàn)億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區(qū)間，其中銷售面積的上升幅度較小，銷售金額保持一定的上升規(guī)模。截至2022年8月份，我國(guó)商品房銷售面積為8.79億平方米，銷售金額為8.6億元。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)
2014-2020年期間，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，2018年突破80萬(wàn)億元，與此同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率也處于持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)之中，由2014年77%的負(fù)債率上升至2020年80.7%。
4、房地產(chǎn)景氣指數(shù)有所下降
從房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣度來(lái)看，2016-2019年，全國(guó)房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2020Q1由于新冠疫情的影響，行業(yè)總體景氣指數(shù)有所下降。隨著疫情逐漸得到控制，全國(guó)房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)不斷回升，2020Q4為118.2%。2021年第二季度開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)有所下降，2022Q2為98.5%。
5、2022年共10家房企暴雷
在近幾年政府宏觀調(diào)控收緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)依舊處于高速擴(kuò)張之中，沒(méi)有及時(shí)調(diào)整好經(jīng)營(yíng)規(guī)模與擴(kuò)張速度，不少企業(yè)陷入資金鏈斷裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出現(xiàn)危機(jī)拉開(kāi)了房企集體暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正榮、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世貿(mào)、融創(chuàng)等龍頭房企。
行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局
1、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：廣東與江蘇商品房銷售面積領(lǐng)先
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)31省市商品房銷售面積排在前五位的分別是江蘇省、廣東省、山東省、四川省、河南省。其中，江蘇省、山東省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增長(zhǎng)為正，2021年江蘇省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.2%，安徽省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)9.7%;廣東省、河南省、浙江省同比增長(zhǎng)為負(fù)，2021年廣東省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)-6%，河南省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)-5%。同時(shí)可以觀察得到，城市之間商品房銷售面積梯級(jí)分布較為明顯，如2021年排名第十的上海商品房銷售面積為1880萬(wàn)平方米，與江蘇省相差14671萬(wàn)平方米。
2、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：各環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)者眾多
房地產(chǎn)行業(yè)擁有著復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，市場(chǎng)參與者眾多，每個(gè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者各不相同。通過(guò)計(jì)算該環(huán)節(jié)企業(yè)2021年?duì)I收占該環(huán)節(jié)所有上市企業(yè)的營(yíng)收總和來(lái)得到市場(chǎng)份額占比。中游環(huán)節(jié)中，在工程咨詢方面，太極實(shí)業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位，市場(chǎng)份額接近三分之一，其次是華建集團(tuán)，為11%;在建設(shè)施工方面，中國(guó)建筑占據(jù)了絕對(duì)的市場(chǎng)地位，市場(chǎng)份額占比接近四分之三，其次是上海建工與陜西建工;在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，由于該環(huán)節(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者眾多，因此龍頭企業(yè)的絕對(duì)地位不明顯，前三名分別是綠地控股、碧桂園與萬(wàn)科A，其中綠地控股市場(chǎng)份額為8%。
行業(yè)發(fā)展前景及趨勢(shì)預(yù)測(cè)
1、堅(jiān)持“房住不炒”的定位與轉(zhuǎn)型升級(jí)
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以來(lái)，國(guó)家層面及各省市陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。目前，全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市均對(duì)“十四五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了發(fā)展目標(biāo)及方向。其中，有部分地區(qū)對(duì)“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃了具體目標(biāo)，例如江西省在《江西省“十四五”住房城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》中指出完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12500億元，江西指出在“十四五”期間完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12500億元，黑龍江提出城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到385平方米;部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃了發(fā)展方向，例如福建省在《福建省“十四五”規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》指出要堅(jiān)持房住不炒，加快形成多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房體系。
另外一方面，隨著中國(guó)進(jìn)入碳達(dá)峰碳中和關(guān)鍵窗口期，低碳經(jīng)濟(jì)將成為各行各業(yè)未來(lái)重要的發(fā)展機(jī)遇之一。而房地產(chǎn)行業(yè)作為綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，尤其是目前正面臨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的“陣痛期”，低碳發(fā)展無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)線邏輯，更將成為突破行業(yè)困局的全新機(jī)遇。在“雙碳”政策的助推下，借助數(shù)字化技術(shù)向低碳發(fā)展轉(zhuǎn)型，無(wú)疑將成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的新風(fēng)口，是實(shí)現(xiàn)告別“高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)”的“舊三高”模式，邁向“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”的“新三高”發(fā)展關(guān)鍵所在。
2、預(yù)期2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸修復(fù)
2022年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)傳導(dǎo)作用的滯后顯現(xiàn)等因素影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度繼續(xù)下行。在市場(chǎng)景氣度加速下行背景下，為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2022年以來(lái)中央多次釋放維穩(wěn)信號(hào)，將“保交樓”作為下半年工作重點(diǎn)之一，具體措施包括設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合和重組等方式，參與問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活及困難房企救助等紓困工作等，但“房住不炒”仍為政策主基調(diào)。
在房地產(chǎn)政策相對(duì)平穩(wěn)的條件下，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(No.19·2022)》預(yù)計(jì)，全年商品房銷售面積將增速回落，增長(zhǎng)1.7%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下降，增長(zhǎng)0.8%，住宅開(kāi)發(fā)投資由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降0.2%;在土地價(jià)格上漲的情況下，銷售均價(jià)將保持小幅上漲，全年增長(zhǎng)2.8%。
更多行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)請(qǐng)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、政策研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、IPO業(yè)務(wù)與技術(shù)撰寫(xiě)、IPO工作底稿咨詢等解決方案。
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